Інвестор сплатив кошти за квартиру в новобудові, строк здачі будинку минув, але будівництво зупинилося або триває роками. Чи можна у такій ситуації розірвати договір із забудовником та повернути гроші?
Так, така можливість є. Але прострочення будівництва саме по собі ще не гарантує повернення всієї сплаченої суми.
Перспектива спору залежить від того, який договір підписав інвестор, які зобов’язання взяв на себе забудовник, як у документах визначені строки та кому фактично сплачувалися кошти.
Що робити, якщо забудовник не завершив будівництво?
Перший крок – проаналізувати документи, за якими відбувалося інвестування.
Способи залучення коштів у будівництво можуть відрізнятися. Це може бути придбання майнових прав, участь у фонді фінансування будівництва або кооперативі, переуступка прав від іншого інвестора чи інша договірна конструкція.
Від юридичної схеми залежить, які саме вимоги можна пред’явити забудовнику.
Одним із варіантів захисту є розірвання договору та стягнення сплачених коштів. Однак перед зверненням до суду необхідно встановити, яке саме зобов’язання порушив забудовник, коли воно мало бути виконане та чи є порушення істотним. Саме зміст договору визначає перспективу такого спору.
Чому важливо перевірити, який строк зазначений у договорі?
Окремої уваги потребують положення договору про завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію. На практиці в договорах можна зустріти формулювання: «Орієнтовний строк введення будинку в експлуатацію – IV квартал 2028 року».
Для інвестора слово «орієнтовний» створює додатковий ризик. У разі спору забудовник може стверджувати, що конкретної кінцевої дати сторони не погодили, а зазначений строк мав лише прогнозний характер.
Тому ще до придбання квартири бажано перевірити, наскільки чітко договір визначає строки виконання зобов’язань забудовника.
Водночас наявність у договорі слова «орієнтовний» не означає, що інвестор автоматично позбавлений можливості захистити свої права.
Приклад із судової практики Competence
В одній зі справ наш клієнт повністю сплатив близько 600 тис. грн за квартиру, однак не отримав її навіть через три роки після строку, який забудовник визначив у договорі як орієнтовний. Забудовник використовував це формулювання як один з аргументів на свою користь.
У суді ми обґрунтовували, що за таких обставин йдеться вже не просто про порушення строків будівництва. Інвестор протягом кількох років після передбаченої договором дати не отримав результату, заради якого укладав угоду та сплатив кошти.
Суд розірвав договір та стягнув на користь клієнта вкладені кошти (справа №753/3672/25).
Після набрання рішенням чинності забудовник сплатив присуджену суму добровільно, без відкриття виконавчого провадження.
Ця справа показує, що перспективу спору не варто оцінювати лише за одним формулюванням договору. Необхідно аналізувати весь зміст зобов’язань та фактичні обставини їх виконання.
Чи можна повернути всю суму, сплачену за квартиру?
Наприклад, покупець фактично витратив на квартиру 2 млн грн. Проте це не завжди означає, що в разі розірвання договору саме 2 млн грн можна буде стягнути із забудовника. Важливе питання - що саме в документах зазначено як вартість квартири або майнових прав і кому були перераховані гроші.
У практиці зустрічаються договірні конструкції, за яких частина фактичної вартості квартири юридично оформлена зовсім інакше.
Розглянемо три характерні ситуації.
1. Частина вартості квартири передається готівкою і не зазначається в договорі
Наприклад:
реальна вартість квартири – 2 млн грн;
у договорі зазначено 1,2 млн грн;
ще 800 тис. грн покупець передає поза договором.
Поки будівництво йде за планом, покупець може не бачити в цьому суттєвої проблеми. Але якщо будинок не буде завершений і виникне необхідність повертати кошти, підтвердити передачу суми, якої немає в договорі та платіжних документах, може бути неможливо.
Тому вартість квартири та всі платежі повинні бути належним чином зафіксовані документально.
2. Частину ціни оформлюють як оплату «консультаційних послуг»
Інша схема – покупцю пропонують укласти одразу кілька договорів. Наприклад: за договором щодо майнових прав сплачується 800 тис. грн, ще 1,2 млн грн оформлюються як оплата консультаційних, інформаційних або інших послуг.
Фактично людина витратила на придбання майбутньої квартири 2 млн грн, але значна частина цієї суми може бути оформлена як оплата зовсім інших послуг.
Якщо будівництво зупиниться і постане питання про повернення коштів, із другим платежем можуть виникнути проблеми. Забудовник може посилатися на те, що послуги були надані належним чином, що підтверджується підписаним актом, а тому підстав для повернення цих коштів немає.
Саме тому перед підписанням документів потрібно дивитися не лише на загальну суму, яку називає менеджер із продажу, а на юридичний статус кожного платежу.
3. Квартиру продають через переуступку від попереднього інвестора
Наприклад, перший інвестор уклав договір із забудовником і сплатив за майнові права 1 млн грн. Пізніше ці права переуступають реальному покупцеві вже за 2 млн грн – фактично за ринковою ціною квартири. Новий інвестор сплачує 2 млн грн і закономірно вважає, що саме стільки він вклав у квартиру.
Однак забудовник за первісним договором отримав лише 1 млн грн. Решта коштів сплачувалася попередньому інвестору в межах переуступки. Якщо надалі виникне питання про розірвання договору через невиконання забудовником своїх зобов’язань, суд буде орієнтуватись лише ту суму, яку отримав забудовник.
Ці первісні інвестори на практиці можуть бути пов’язаними із забудовниками людьми. Таким чином забудовник страхує себе і «бронює» частину коштів, щоб вам не вдалось їх повернути.
Адвокат Марина Суткович супроводжувала судову справу щодо київського житлового комплексу, в якій використовувалася подібна конструкція (справа №755/11202/19).
Тому при переуступці потрібно перевіряти не тільки останній договір, а весь попередній ланцюг прав та платежів.
Які документи потрібно перевірити, якщо будівництво вже зупинилося?
Якщо строк здачі будинку минув, а квартира так і не отримана, для оцінки можливості повернення коштів насамперед варто зібрати:
основний договір та всі додаткові угоди;
квитанції, банківські платежі та інші підтвердження оплати;
договори про надання додаткових послуг, якщо вони укладалися;
документи про переуступку прав;
листування із забудовником;
повідомлення забудовника про зміну строків;
інші документи, пов’язані з придбанням квартири.
Після цього можна оцінювати, чи є підстави для розірвання договору та яку суму можна вимагати.
Що перевірити ще до купівлі квартири в новобудові?
Найкращий момент для виявлення ризиків – до передачі грошей забудовнику.
Юридичну перевірку новобудови доцільно проводити у двох напрямках.
1. Договір та схема придбання квартири
Варто встановити:
що саме набуває покупець за договором;
кому і на якій підставі сплачуються кошти;
чи відображена в документах повна вартість квартири;
які строки будівництва встановлені у договорі;
чи є ці строки конкретними;
за яких умов договір можна розірвати;
як відбувається повернення коштів;
яку відповідальність передбачено за порушення зобов’язань;
які положення договору стосуються форс-мажору;
чи пропонують покупцю додаткові договори;
у разі переуступки – розмір попередніх платежів.
2. Забудовник та об’єкт будівництва
Окремо перевіряються:
судові справи забудовника та пов’язаних із ним юридичних осіб;
права на земельну ділянку;
дозвільна документація на будівництво;
наявність обтяжень;
фактичний стан будівництва;
інші обставини, які можуть свідчити про ризики для покупця.
У деяких випадках інформації з відкритих реєстрів недостатньо. Тоді для повної перевірки об’єкта може знадобитися отримання додаткової інформації від органів місцевого самоврядування або інших компетентних органів.
Забудовник не добудував будинок: коли варто звертатися до адвоката?
Якщо строки будівництва вже порушені, варто оцінювати ситуацію не за обіцянками відділу продажу, а за документами.
Передусім потрібно проаналізувати договір, платежі та фактичний стан виконання зобов’язань забудовником. Саме це дозволяє зрозуміти, чи є підстави для розірвання договору, яку суму можна повернути та з кого її вимагати.
Адвокати АО «Competence» аналізують договори щодо придбання нерухомості, перевіряють юридичну схему інвестування та супроводжують спори із забудовниками, зокрема щодо розірвання договорів і повернення вкладених коштів.